1870–1918: Gründerzeit und Heimatstil auf dem Land

Reichsformat-Ziegel, hohe Räume, Kastenfenster und erste Stahlträger: was Landhäuser der Zeit 1870 bis 1918 ausmacht und worauf du beim Kauf achtest.

Mit der Eisenbahn kommt die Industrie aufs Dorf – nicht als Fabrik, sondern als Baustoff. Maschinenziegel, Falzziegel, Zement, Walzstahl und Fensterglas in großen Scheiben sind plötzlich auch dort zu haben, wo vorher nur galt, was der Ochsenkarren schaffte. Häuser dieser Zeit sind solide gebaut, großzügig geschnitten und gehören zu den angenehmsten Altbauten, die man auf dem Land kaufen kann.

Was in dieser Zeit auf dem Land gebaut wird

Neben Bauernhöfen, die weiter nach regionaler Gewohnheit entstehen, tauchen neue Bauaufgaben auf: Bahnhöfe und Bahnwärterhäuser, Schulhäuser, Postgebäude, Molkereien, Brauereigasthöfe, Pfarrhöfe, Handwerkerhäuser an der Dorfstraße und – in Gegenden mit Sommerfrische – Villen und Landhäuser für Städter. Viele davon stehen heute zum Verkauf, weil ihre ursprüngliche Nutzung weggefallen ist.

Stilistisch gibt es zwei Phasen. Bis etwa 1900 orientiert sich das Bauen am städtischen Historismus: symmetrische Fassaden, Gesimse, Fensterverdachungen, Ecklisenen, manchmal Sichtziegel mit Zierverbänden. Nach 1900 setzt mit der Heimatschutzbewegung eine Gegenreaktion ein, die regionale Formen wiederentdeckt: Putzbau, kräftige Dächer, Fensterläden, Erker, Holzbalkone. Dieser Heimatstil wirkt oft älter, als er ist – manches „alte Bauernhaus” entpuppt sich als Landhaus von 1910.

Woran du die Bauzeit erkennst

Hohe Räume. 2,60 bis über 3 Meter lichte Höhe im Wohnteil sind üblich, in Bauernhäusern etwas weniger.
Hochrechteckige Fenster, oft mit Kämpfer (dem waagrechten Querholz) und Oberlicht, als Kastenfenster mit zwei Flügelebenen ausgeführt. Mehr unter Historische Fenster.
Ziegel im Reichsformat. Ab 1872 gilt das Einheitsformat von 25 × 12 × 6,5 cm. Die Steine sind maschinell gepresst, maßhaltig und scharfkantig. Wandstärken ergeben sich aus dem Format: etwa 38 Zentimeter (anderthalb Stein) oder 51 Zentimeter (zwei Stein) bei Außenwänden, nach oben abnehmend.
Fassadengliederung aus Putz: Sockel, Gurtgesims, Faschen, Traufgesims. Am Heimatstil-Haus stattdessen Rauputz, Klappläden, Holzverschalung im Giebel.
Zierwerk aus der Säge. Balkonbrüstungen, Ortgangbretter und Giebelzier mit ausgesägten Ornamenten sind ein Markenzeichen der Zeit um 1900.
Kniestock und Pfettendach, gedeckt mit Falzziegeln oder Biberschwanz, in manchen Gegenden Schiefer oder Blech. Die Hölzer sind gesägt, die Verbindungen zunehmend mit Eisenbolzen und Bauklammern gesichert.
Innenausbau: Füllungstüren mit profilierten Bekleidungen, gestemmte Treppen mit gedrechselten Stäben, Zementfliesen mit Muster oder Terrazzo im Flur, Dielen oder Parkett in den Zimmern.

Materialien und Konstruktionen

Mauerwerk. Vollziegel in Kalkmörtel, später Kalkzementmörtel. Bei Bauernhäusern wird regional weiter Bruchstein verwendet, häufig im Sockel und Keller. Das Mauerwerk ist in der Regel tragfähig und gutmütig; Details unter Ziegel und Backstein.

Decken. Im Wohnbereich die klassische Holzbalkendecke mit Einschub und Schüttung. Als Schüttung wurde neben Lehm und Sand nun oft Schlacke oder Asche aus Industrie und Bahnbetrieb eingebaut. Über Kellern und Ställen findet sich die Kappendecke: flache Ziegelgewölbe zwischen Stahlträgern, auch preußische Kappe genannt. Im Stall stehen dazu häufig gusseiserne Säulen. Näheres unter Gewölbe und Kappendecken.

Keller und Abdichtung. Viele Häuser sind nun ganz oder teilweise unterkellert. Gegen aufsteigende Feuchte wurden teils erste Sperrschichten eingebaut – Lagen aus Teer- oder Bitumenpappe, Asphalt oder besonders dichte Ziegelschichten. Vorhanden heißt nach über hundert Jahren allerdings nicht automatisch wirksam.

Putz und Anstrich. Außen Kalkputz, zum Ende der Epoche häufiger mit Zementzusatz, vor allem im Sockel. Innen Kalkputz auf Mauerwerk, an Decken auf Schilfrohr oder Putzträgerlatten. Holzteile tragen Ölfarben.

Haustechnik. Gegen Ende der Epoche ziehen erste Wasserleitungen, Aborte mit Spülung und elektrischer Strom ein. Beheizt wird mit Einzelöfen; jedes Zimmer hat seinen Kaminanschluss.

Typische Schwachstellen und Schadstoffe

Balkenköpfe. Wie bei allen Holzbalkendecken sind die Auflager in der Außenwand gefährdet, vor allem an der Wetterseite, unter Bädern und neben undichten Dachrinnen.

Stahl im Feuchten. Die Träger der Kappendecken rosten, wo es dauerhaft feucht ist – im Stall, im nassen Keller, unter ehemaligen Waschküchen. Rost braucht mehr Platz als Stahl und sprengt das angrenzende Mauerwerk ab. Ob ein Träger noch trägt, beurteilt ein Tragwerksplaner.

Deckenschüttungen. Schlacke und Asche können mit Schwermetallen oder PAK (polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe) belastet sein. Solange die Decke geschlossen bleibt, passiert nichts. Vor dem Öffnen oder Ausräumen gehört eine Probe ins Labor, und die Arbeiten selbst sind staubintensiv genug, um sie Fachleuten zu überlassen.

Blei. Bleihaltige Farben, vor allem Bleiweiß in alten Ölanstrichen auf Fenstern, Türen und Wandsockeln, sind in dieser Zeit normal. Das ist kein Grund zur Panik, aber einer, alte Anstriche nicht trocken zu schleifen oder abzubrennen. Trinkwasserleitungen aus Blei waren in Süddeutschland seltener als im Norden; ausschließen kannst du sie nur durch Nachsehen und im Zweifel eine Wasseranalyse.

Teerhaltige Abdichtungen. Alte Sperrpappen und Anstriche im Keller können steinkohlenteerhaltig sein. Auch hier gilt: in Ruhe lassen oder fachgerecht ausbauen lassen.

Spätere Zutaten. Wie bei allen Altbauten stammen die meisten Schadstoffe aus den Modernisierungen der 1950er bis 1980er: Asbestzement an Giebeln und Dächern, Holzschutzmittel im Dachstuhl, teerhaltige Parkettkleber, alte Mineralwolle. Den Überblick gibt Schadstoffe im Altbau.

Entstellende Umbauten. Abgeschlagener Fassadenstuck, einflügelige Kunststofffenster in Kastenfensteröffnungen, abgehängte Decken, zugemauerte Oberlichter – vieles davon ist reparabel, kostet aber.

Was das für die Sanierung heißt

Die Grundsubstanz ist meist gut, die Grundrisse sind großzügig, die Raumhöhen erlauben Installationen, ohne dass es eng wird. Darauf kannst du aufbauen.

Fenster erhalten. Ein intaktes Kastenfenster mit überarbeiteten Dichtungen und eventuell einer besseren Verglasung im Innenflügel erreicht ordentliche Werte und sieht besser aus als jeder Ersatz. Die Abwägung steht unter Fenster: aufarbeiten oder tauschen?.
Fassade respektieren. Eine gegliederte Putz- oder Sichtziegelfassade unter Dämmplatten zu begraben, vernichtet das, was das Haus ausmacht – und bei Denkmälern oder in Ensembles ist es ohnehin nicht erlaubnisfähig. Wenn die Außenwand verbessert werden soll, dann über eine sorgfältig geplante, kapillaraktive Innendämmung in moderater Stärke. Achtung bei den Balkenköpfen: Innendämmung macht die Außenwand kälter und feuchter, das muss ein Fachplaner mitdenken.
Dach und Kellerdecke zuerst. Die oberste Geschossdecke oder das Dach und die Kellerdecke lassen sich meist unkompliziert dämmen und bringen viel.
Decken nicht überlasten. Schwere Estriche und Fliesenböden auf alten Holzbalkendecken sind ohne statische Prüfung keine gute Idee.
Leitungen komplett erneuern. Elektroinstallation aus der Frühzeit ist nicht mehr betriebssicher, alte Wasser- und Abwasserleitungen sind am Ende ihrer Lebensdauer. Das ist Arbeit für Fachbetriebe und gehört von Anfang an ins Budget.
Heizung. Hohe Räume und massive Wände vertragen sich gut mit Flächenheizungen und niedrigen Vorlauftemperaturen, wenn die Hülle vernünftig verbessert ist. Ob eine Wärmepumpe passt, klärt eine Energieberatung am konkreten Haus.

Kurz gesagt

Zwischen 1870 und 1918 kommen Industriebaustoffe aufs Land: Reichsformat-Ziegel, Falzziegel, Stahlträger, Zement.
Erkennungszeichen: hohe Räume, hochrechteckige Kastenfenster, gegliederte Putzfassaden oder Heimatstil mit Holzzier, Kniestock.
Substanz meist solide; Schwachstellen sind Balkenköpfe, rostende Kappendecken-Träger und gealterte Sperrschichten.
Vorsicht bei Schlackeschüttungen, Bleifarben und teerhaltigen Abdichtungen – erst Laborprobe, dann Fachbetrieb.
Fassade und Fenster sind der Wert des Hauses. Energetisch zuerst an Dach, Kellerdecke und Heizung arbeiten.