Kosten und Budget realistisch planen

Kostengruppen, Puffer, Reihenfolge der Ausgaben – und warum Quadratmeterpreise bei alten Häusern mehr verschleiern als verraten.

Das billige Haus ist selten das günstige. Ein Hof für kleines Geld, der eine halbe Million an Sanierung verschlingt, ist am Ende teurer als das gepflegte Nachbaranwesen zum doppelten Preis. Kosten bei alten Häusern lassen sich nicht exakt vorhersagen – aber sehr wohl so strukturieren, dass dich keine Rechnung aus der Bahn wirft.

Warum Quadratmeterpreise trügen

Jeder will die eine Zahl: Was kostet die Sanierung pro Quadratmeter? Sie existiert nicht, und zwar aus guten Gründen.

Der Zustand streut enorm. Zwischen „Dach dicht, Holz gesund, nur veraltet” und „dreißig Jahre Leerstand mit Wasserschaden” liegt leicht der Faktor drei.
Wohnfläche ist die falsche Bezugsgröße. Ein Bauernhaus hat dicke Mauern, riesige Dachflächen, lange Traufen und oft mehr Hülle pro Quadratmeter Wohnfläche als jedes Reihenhaus. Dach und Fassade kosten nach ihrer Fläche, nicht nach deiner Wohnfläche. Und der Stadel hat gar keine.
Der Standard entscheidet. Kalkputz vom Fachbetrieb, reparierte Kastenfenster und Wandheizung kosten anders als Gipskarton und Katalogfenster.
Region und Marktlage. Handwerkerpreise im Münchner Umland und im nördlichen Oberfranken haben wenig miteinander zu tun.
Eigenleistung und Denkmal verschieben das Bild in beide Richtungen.

Wenn es doch eine Größenordnung sein soll: Die umfassende Sanierung eines lange vernachlässigten Hauses bewegt sich erfahrungsgemäß auf Neubauniveau und nicht selten darüber – grob zwischen 2.000 und 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, bei hohem Anspruch oder schwerem Schadensbild auch mehr (Richtwert, Stand Mitte der 2020er, regional stark schwankend). Ein bewohnbares Haus, das schrittweise ertüchtigt wird, kann weit darunter liegen. Für dein Haus taugt nur eine Kostenermittlung am Objekt.

In Kostengruppen denken

Planer gliedern Baukosten nach einem einheitlichen Schema in Kostengruppen. Das solltest du übernehmen, weil es verhindert, dass ganze Blöcke vergessen werden.

Kostengruppe	Was drinsteckt	Was gern vergessen wird
Grundstück und Kauf	Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler	Vermessung, Wegerechte, Altlastenfragen
Vorbereiten und Erschließen	Hausanschlüsse für Strom, Wasser, Kanal, Rückbau, Entrümpelung	Kläranlage ohne Kanalanschluss, Verstärkung des Stromanschlusses, Schadstoffentsorgung
Baukonstruktion	Dach, Tragwerk, Mauerwerk, Putz, Fenster, Böden, Innenausbau	Gerüst, Baustelleneinrichtung, Schutz des Bestands, Holzreparaturen „auf Nachweis”
Technische Anlagen	Heizung, Elektro, Sanitär, Lüftung	Schornsteinsanierung, Erdung, Netzwerk, Warmwasser
Außenanlagen	Hof, Wege, Entwässerung, Zaun	Geländeregulierung am Sockel – dabei oft die wichtigste Maßnahme gegen Feuchte
Ausstattung	Küche, Einbauten, Leuchten	Küche! Fehlt in erstaunlich vielen Budgets
Baunebenkosten	Planung, Statik, Gutachten, Energieberatung, Genehmigungen, Versicherungen, Finanzierung	Bereitstellungszinsen, doppelte Wohnkosten während der Bauzeit

Die Baunebenkosten werden am meisten unterschätzt. Bei Altbausanierungen mit ordentlicher Planung liegen sie häufig in der Größenordnung von 15 bis 25 Prozent der Baukosten (Richtwert). Das ist kein Wasserkopf: Gute Planung ist im Altbau die Position mit der höchsten Rendite.

Der Puffer ist kein Luxus

Im Neubau sind zehn Prozent Reserve üblich. Im Altbau sollten es 15 bis 25 Prozent der Bausumme sein, bei schlecht untersuchter Substanz eher mehr. Der Puffer ist nicht für Sonderwünsche da, sondern für das, was hinter der Verkleidung wartet:

verfaulte Balkenköpfe und Schwellen, im schlimmsten Fall Hausschwamm;
statische Überraschungen nach dem Freilegen;
Schadstoffe, deren Sanierung und Entsorgung schnell ins Geld gehen;
marode Grundleitungen und fehlende Erschließung;
Auflagen aus Genehmigung, Brandschutz oder Denkmalpflege;
Preissteigerungen während einer Bauzeit, die länger dauert als gedacht – und sie dauert länger.

Je gründlicher die Bestandsaufnahme, desto kleiner darf der Puffer sein. Jeder Euro für Bauteilöffnungen und Gutachten vor dem Kauf reduziert das Risiko danach. Ein Puffer, der am Ende übrig bleibt, ist übrigens kein Planungsfehler, sondern die Küche.

Wofür das Geld zuerst ausgegeben wird

Wenn das Budget nicht für alles reicht – und das tut es selten –, entscheidet die Reihenfolge:

Bestandsaufnahme und Planung. Ohne sie ist alles Weitere geraten.
Sichern. Dach dicht, Rinnen und Entwässerung in Ordnung, Wasser weg vom Haus, akute statische Probleme abgefangen. Das stoppt den Verfall und kauft dir Zeit.
Schadstoffe und Rückbau, soweit nötig.
Tragwerk und Hülle: Holzreparaturen, Mauerwerk, Dach, Fenster, Putz außen.
Haustechnik komplett: Elektro, Wasser, Abwasser, Heizung. Alles, was später unter Putz und Boden liegt, muss jetzt stimmen.
Innenausbau: Putz, Böden, Bäder.
Oberflächen, Ausstattung, Außenanlagen.

Die Logik: Gib Geld zuerst für das aus, was später nicht mehr zugänglich ist oder Folgeschäden verhindert. An Leitungen, Abdichtung unter dem Bad und Dachanschlüssen spart man nicht. Bei Küche, Einbaumöbeln, Hofpflaster und der zweiten Ausbaustufe im Dachgeschoss schon – das alles lässt sich in fünf Jahren nachholen.

Ein Bauernhaus lässt sich gut in Bauabschnitten sanieren: erst der Wohnteil, später der Wirtschaftsteil. Plane aber von Anfang an das Ganze, damit Heizung, Hausanschlüsse und Leitungswege für die spätere Erweiterung passen.

Von der Schätzung zur Kontrolle

Kostensicherheit wächst in Stufen. Am Anfang steht der grobe Kostenrahmen auf Basis der Begehung. Mit dem Entwurf folgt die Kostenberechnung nach Bauteilen und Gewerken. Belastbar wird es erst mit Angeboten auf Grundlage einer genauen Leistungsbeschreibung. Ein paar Hinweise dazu:

Vergleichbare Angebote gibt es nur, wenn alle dieselbe Leistung anbieten. Dafür sorgt ein Leistungsverzeichnis vom Planungsbüro.
Pauschalpreise sind im Altbau trügerisch: Entweder enthält die Pauschale einen saftigen Risikoaufschlag, oder es kommen Nachträge.
Stundenlohnarbeiten lassen sich im Altbau nicht vermeiden, etwa bei Holzreparaturen, deren Umfang erst nach dem Freilegen feststeht. Vereinbare Stundensätze, Obergrenzen und tägliche Stundenzettel.
Nachträge nur schriftlich und vor der Ausführung.
Kostenkontrolle laufend führen: Budget, Auftragssumme, Nachträge, abgerechneter Stand, Prognose. Eine einfache Tabelle genügt, wenn sie gepflegt wird.

Finanzierung: ein paar Altbau-Eigenheiten

Banken bewerten alte Häuser oft vorsichtig, den Wert nach Sanierung ebenfalls; der Eigenkapitalbedarf ist deshalb höher als beim Neubau. Darlehen werden nach Baufortschritt ausgezahlt, für nicht abgerufene Teile fallen nach einer Frist Bereitstellungszinsen an – bei einer Sanierung über zwei, drei Jahre ein echter Posten. Zuschüsse fließen in der Regel erst nach Abschluss und Nachweis, müssen also zwischenfinanziert werden. Förderanträge gehören vor die Auftragsvergabe; was es dem Grunde nach gibt, steht unter Denkmalschutz und Förderung. Steuerliche Fragen klärst du mit der Steuerberatung, bevor du unterschreibst.

Eigenleistung senkt die Kosten, aber weniger als erhofft. Banken erkennen sie nur begrenzt an, und deine Zeit ist endlich. Rechne sie konservativ und nur für Arbeiten ein, die du wirklich kannst.

Typische Fehler

Mit dem gesamten Eigenkapital den Kauf bezahlen und die Sanierung „irgendwie” finanzieren wollen.
Nebenkosten und Außenanlagen weglassen, weil die Zahl sonst wehtut.
Den Puffer schon in der Planung für Wünsche verplanen.
Das billigste Angebot nehmen, ohne zu prüfen, ob es vollständig ist.
Zuschüsse und Steuervorteile als sicher einrechnen, bevor Bescheide vorliegen.

Kurz gesagt

Quadratmeterpreise taugen bei alten Häusern höchstens als grobe Orientierung; belastbar ist nur die Kostenermittlung am Objekt.
In Kostengruppen denken, damit Erschließung, Nebenkosten, Außenanlagen und Küche nicht fehlen.
15 bis 25 Prozent Puffer sind im Altbau Pflicht; gute Voruntersuchung macht ihn kleiner.
Geld zuerst für Sichern, Tragwerk, Hülle und Leitungen – Oberflächen und Ausstattung können warten.
Stundenlohn und Nachträge klar regeln, Kosten laufend fortschreiben.
Förderung vor Auftragsvergabe beantragen und nie als sichere Einnahme verplanen.